השותפות שמתחילה לשבור את הפקק בדיור העירוני

 

בשוק הדיור האמריקאי המספרים די ברורים: השוק סובל ממחסור של 7.1 מיליון יחידות דיור להשכרה שהן גם זמינות וגם ברות-השגה עבור תושבים בעלי הכנסות נמוכות מאוד. המשמעות היא שעל כל 100 משקי בית שזקוקים ליחידות דיור כאלה, יש רק 35 יחידות דיור זמינות. לכן לא מפליא ש-69% מהאמריקאים מדווחים על דאגה עמוקה בנוגע למצב הדיור, ו-60% מראשי הערים בארה"ב טוענים שמצב הדיור בערים שלהם רחוק מלהיות משביע רצון.

גם בסינסינטי שבמדינת אוהיו המספרים מדברים בעד עצמם. שנתיים וחצי בלבד לאחר שהעירייה נקטה צעד לא שגרתי כשהעבירה את קרן הדיור בר-השגה שלה לשותף חיצוני, שמגייס משאבים נוספים ומייעל את תהליכי הפיתוח, רואים התקדמות ממשית בנושא. למעשה, הגישה החדשה צפויה לממן כמעט פי שלושה יותר יחידות דיור ברות-השגה בכל שנה לעומת הכמות שהעירייה הצליחה להפיק בעצמה בעבר.

המהלך הזה משקף את תפיסת העולם של בלומברג פילנתרופיות, שלפיה ערים יכולות להתקדם בצורה מהירה ויעילה יותר לעבר היעדים שלהן כאשר הן יוצרות שיתופי פעולה עם מגוון רחב של משאבים חיצוניים, כישרונות וידע מקצועי.

לפניכם מבט מעמיק על מה שקורה בסינסינטי עצמה, וכן מספר תובנות שערים אחרות יכולות לקחת ממנה כשהן מתמודדות עם מגוון אתגרים ומנסות להיות יעילות, גמישות ופרודוקטיביות יותר.

מינוף כספי העירייה בדרך יצירתית

לערים רבות בארצות הברית יש קרנות ייעודיות למימון דיור בר-השגה. לעיתים הקרנות הללו ממומנות ממיסים והעירייה היא זו שמנהלת אותן, אך בדרך כלל הן אינן מצליחות לענות על הביקוש הגבוה ליחידות דיור כאלה. זו בדיוק הסיבה שבסינסינטי החליטו להקים "קרן של קרנות" – מהלך שמאגד את כספי העירייה יחד עם תרומות מהמגזר הפרטי וסיוע פדרלי. מי שמנהל את המיזם המורכב הזה הוא גוף גמיש בעל יכולת להרחיב את גיוסי הכספים של הגוף הזה.

השותף העירוני בפרויקט הוא ארגון ללא מטרות רווח בשם Cincinnati Development Fund (ובקיצור CDF) - מוסד פיננסי לפיתוח קהילתי הפועל כבר 37 שנה במטרה לספק פתרונות מימון חדשניים למיזמי נדל"ן בשכונות מוחלשות. העירייה ממשיכה כמובן לפעול למען דיור באופן עצמאי, אבל כעת המאמצים שלה זוכים לתנופה אדירה. "מהקרנות הקטנות שלנו – של 4 או 7 מיליון דולר – אנחנו מצליחים למנף את היכולות של CDF, וכעת במסגרת הקרן מתנהלות הלוואות בהיקף של יותר מ-70 מיליון דולר", מסבירה מרקיה קרטר, מנהלת המחלקה לפיתוח קהילתי וכלכלי בעירייה.

ראש עיריית סינסינטי, אפטב פורבאל, שלקח חלק ביוזמת המנהיגות העירונית של בלומברג והרווארד, אומר שפרויקט זה מראה עד כמה שיתופי פעולה יצירתיים יכולים לחולל שינוי משמעותי, הרבה יותר מאשר גישה אינדיבידואלית.

“כשמדובר באתגרים גדולים ומורכבים כמו פתרונות דיור, ובפרט דיור בר-השגה, לערים בסדר גודל שלנו אין את המשאבים הדרושים להזיז את השוק בכוחות עצמן", הוא אומר למערכת 'בלומברג ערים', ולכן מודלים חדשניים כמו המודל הזה יכולים להיות כל כך אפקטיביים."

ייעול התהליך

הגישה של סינסינטי לא מסתכמת רק בשילוב יצירתי בין כספי העירייה לבין משאבים חיצוניים , אלא גם מייעלת את תהליך ההקצאה של הכסף, כך שפרויקטים חדשים יכולים לצאת לדרך מהר יותר. הרבה פעמים יזמים יכולים להגיש בקשה להלוואות לדיור בר-השגה בגיבוי העירייה רק במסגרת סבב הגשות שנערך פעם בשנה, ואילו קרן הפיתוח של סינסינטי (CDF) יכולה להציע מימון בכל שלב שבו הוא נדרש. "אם פרויקט מוכן מוקדם יותר, אנחנו יכולים לגשת למקור המימון הזה באופן מיידי, בעוד שמקורות מימון אחרים מהעיר או מהמחוז עלולים לקחת זמן", מסביר לוק בלוקר, היועץ המשפטי ואחראי האסטרטגיה הראשי של הקרן, בעצמו עובד עירייה לשעבר. בסופו של דבר, המודל הזה אומר ליזמים משהו ברור ופשוט – יש לכם מקום מרכזי שבו כדאי לרכז את הזמן והאנרגיה שלכם כשאתם מחפשים תמיכה בפרויקטים חדשים.

"זמן שווה כסף, ויזם שמגיש עשר בקשות לעשרה גופים שונים, פעם כדי לנסות להשיג 100 אלף דולר ופעם אחרת בשביל 250 אלף דולר, יודע שהתהליך הזה מצריך זמן ומשאבים", מסבירה מרקיה קרטר. "ומכיוון שהמטרה שלנו היא לייעל את התהליך כדי שהפרויקט יעלה על הקרקע כמה שיותר מהר – העובדה שיש מקום אחד שבו כל המשאבים מרוכזים היא בעלת ערך עצום."

השותפות הזו יצאה לדרך בשנת 2022 ואנחנו עדיין בשלב מוקדם למדי, אבל כבר אפשר לראות סימנים מבטיחים להצלחה. בעבר סינסינטי ייצרה או תחזקה בממוצע 256 יחידות דיור ברות-השגה בכל שנה. נכון לינואר האחרון, השותפות החדשה צפויה לממן יותר מ-700 יחידות כאלה מדי שנה.

חיזוק הידע הפנימי בעזרת מומחיות חיצונית

יתרון קריטי נוסף שסינסינטי מרוויחה מהמהלך הזה הוא הרחבה משמעותית של הידע המקצועי בתחום מימון הנדל"ן – ידע שמחזק ומשלים את היכולות של העירייה עצמה. במסגרת הפרויקט, העירייה נעזרת בצוות של CDF שיש לו ניסיון עשיר בעבודה עם כל השחקנים בתחום הדיור – החל מעמותות, דרך יזמים, ועד לבנקים. "הידע שיש להם כגוף מלווה בתחום הזה הוא חשוב מאוד", אומרת מרקיה קרטר על CDF , ומתארת את התמיכה שלהם כ"בלתי ניתנת להחלפה."

הסתמכות על המומחיות הזו מאפשרת לעיריית סינסינטי לתפוס תפקיד חדש בכל הנוגע לתחום הדיור בעיר. לפי ריאן בלינסון, חוקר בכיר מהמכון לחדשנות ומדיניות ציבורית באוניברסיטת UCL שעוקב אחרי התהליך, העירייה כבר מתפקדת באופן הדומה ליזם שממוקד בבניית דיור בר-השגה במהירות וביעילות. "באמצעות שילוב יצירתי של אנשים עם מיומנויות מגוונות – מתוך העירייה וגם מחוצה לה – העירייה מצליחה לפתח תודעה חדשה לגבי מה שהיא מסוגלת להשיג", מסביר בלינסון.

לכוון בלי להרגיש צורך לשלוט

ההצלחה של המהלך הזה תלויה ביכולת של הנהגת העיר לוותר על שליטה יומיומית על כספי ציבור, כדי לשחרר את המשאבים שתושביה זקוקים להם. עם זאת, העירייה אינה מוותרת על הערכים המקומיים כדי להשיג תוצאות. להיפך, כל המיזם נבנה לפי הכוונות של עיריית סינסינטי, גם אם בדרך שאינה מתערבת יתר על המידה.

על פי החוזה שמסדיר את שיתוף הפעולה בין העיר ל-CDF, הקרן יכולה להשתמש בכספי העירייה רק לפרויקטים שנכללים בקטגוריית דיור אחת – יחידות דיור מתחת למחיר השוק, המתאימות לתושבים בעלי הכנסות נמוכות. העירייה שומרת לעצמה את הזכות להטיל וטו על הצעות העושות שימוש בכספי ציבור, אם יימצא שאינן משרתות את טובת הציבור.

לדברי קרטר, העירייה טרם נאלצה להפעיל את זכות הווטו אך זהו מנגנון הגנה חיוני. "מכיוון שמדובר בסופו של דבר בכסף שלנו – של העירייה – אנחנו רוצים לוודא שהפרויקטים שמקבלים מימון הם כאלה שאנחנו באמת מאמינים שיקדמו את המטרות שלנו בתחום הדיור בר-השגה", היא אומרת.

בראייה עתידית, המהלך הזה מצביע על הפוטנציאל של ערים בכל העולם להציב יעדים שאפתניים ולגייס ידע ומשאבים כדי להגשים אותם. כפי שמסביר ראש העיר פיורבאל, "על ידי הקמה של מערכות נכונות והעצמה של השותפים שלנו – אנחנו מצליחים להכפיל את ההשפעה שלנו בדרך שמביאה לתוצאות מוחשיות ומשמעותיות עבור תושבי העיר."